Novità fiscali per le locazioni brevi e presunzione d’impresa

La legge finanziaria approvata il 30 dicembre scorso ha introdotto importanti novità per la disciplina delle locazioni brevi (di cui all’art. 4 del DL 50/2017), modificando l’art. 1 co. 595 della L. 178/2020 mediante la ridefinizione della soglia oltre la quale si presume che l’attività sia svolta in forma imprenditoriale.

Si ricorda che si definiscono locazioni brevi "i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

Tali contratti possono accedere alla cedolare secca con una aliquota ridotta del 21% per il primo immobile e del 26% sugli immobili successivi.

Presunzione di attività imprenditoriale
Dal 2026, l’attività di locazione breve/turistica si presume imprenditoriale se vengono destinati a tale finalità più di 2 appartamenti nel corso dell’anno. Chi concede in locazione turistica 3 o più appartamenti nel periodo d’imposta è considerato imprenditore, con conseguenti obblighi amministrativi e fiscali:

• apertura della partita IVA, iscrizione al Registro delle Imprese e obbligo di iscrizione alla gestione previdenziale INPS;
• comunicare cessazione dell’attività di locazione turistica in forma non imprenditoriale (disattivare gli alloggi in banca dati provinciale DTU-Alloggi);
• comunicare l’avvio dell’attività di locazione turistica in forma imprenditoriale al comune competente, mediante la presentazione dell’apposita modulistica aggiornata scaricabile al seguente link;
• accedere alla BDSR e, per ciascun alloggio turistico, ottenere il relativo CIN identificativo della locazione imprenditoriale (contenente il codice categoria classificazione nazionale B4). Attenzione: questo passaggio è da farsi solo dopo aver ricevuto comunicazione dell’avvenuta registrazione mediante e-mail automatica inviata dal sistema informativo e decorsi almeno 60 minuti;
• presentare al SUAP del comune territorialmente competente la SCIA di locazione imprenditoriale per ciascun alloggio;
• esporre i nuovi CIN ottenuti, in sostituzione dei precedenti, all’esterno degli stabili in cui sono collocati gli appartamenti, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, e indicarli in ogni annuncio online e offline.

Come procederemo con i contratti di adesione Partner Premium?
Alla luce della normativa vigente: 

• APT accetterà contratti di adesione fino a un massimo di 2 alloggi ad uso turistico per ciascun proprietario/gestore senza obbligo di partita IVA;
• dal terzo alloggio in su sarà richiesta la partita IVA, in coerenza con la presunzione di attività imprenditoriale prevista dalla legge;
• in assenza di partita IVA, i contratti di adesione dovranno essere suddivisi, indicando proprietari e/o gestori diversi;
• anche ai fini della visibilità online (scheda Feratel), verrà creata una scheda distinta per ciascun soggetto.